Créer dans le secteur du coliving

Même si on a un super outil technologique, si on n’a pas une maison pour mettre les gens dedans, ça ne sert à rien.

Créer dans le secteur du coliving

Aurélien Dobbels et Nicolas Legay, cofondateurs de Cocoonut depuis 2020

Quelles étapes pour donner vie à son idée ?

Je suis moi-même expatrié ici, donc c’est pas très loin. Mais dans tous les cas, j’ai quand même dû faire face au challenge de trouver un logement pas forcément très bien, pas pratique et relativement cher et donc ça a tout de suite résonné. J’ai porté ce projet, mais je me suis essoufflé et donc je suis retourné dans le salariat à la Banque Internationale à Luxembourg où j’ai rencontré Nico et on court tous les deux pas mal. Et au cours d’une course justement, on a parlé de coliving, ça lui a plu également. C’est passé d’une idée à quelques slides, puis de quelques slides à un business plan, puis d’un business plan à l’immatriculation au RCS et une petite levée de fonds, les premiers immeubles et après tout s’est enchaîné. En tout cas, on est ravis maintenant d’être entrepreneurs et d’avoir quitté notre ancienne vie de salarié.

Le premier gros challenge ?

C’est de démarrer. Ça paraît un peu bête à dire comme ça, mais c’est de trouver le premier projet sur lequel on va pouvoir créer le MVP. Il y a des MVP qui sont plus faciles à créer que d’autres. Quand on va être full tech, ça va être relativement simple. Là, on va parler d’expériences utilisateurs, de colocataires. Donc de trouver un bien immobilier plutôt conséquent pour pouvoir accueillir plusieurs locataires. Et c’est cette première marche finalement qui a été la plus compliquée à trouver.

Même si on a un super outil technologique, si on n’a pas une maison pour mettre les gens dedans, ça sert à rien. Et au Luxembourg, la législation sur les colocations et le coliving est relativement contraignante.

Et il y a peu de maisons qui s’y prêtent, à tout le moins les maisons existantes. C’est pour ça qu’on a mis pas mal de temps à avoir notre première maison et une fois qu’on a pu l’avoir, il a fallu faire les travaux, et donc entre le moment où on s’est créés et où on a accueilli nos premiers locataires, il s’est passé, je dirais, une grosse année.

Combien de temps entre l’idée et le lancement ?

On a commencé à en discuter en juillet 2019 et on a créé la société en février 2020. On a levé en septembre 2020 et on a accueilli nos premiers locataires en juin 2021.

Comment le projet a-t-il évolué ?

On est passés par plusieurs étapes, c’est-à-dire que pour créer ce premier bien où on allait accueillir nos premiers locataires, on s’est dit « bon, il faut acquérir une maison ». Et puis, vient tout de suite la question de la capacité d’acquisition qu’on n’avait pas. Donc on s’est dit « devenons locataires finalement de cette maison ». Et là aussi, il y a énormément de contraintes qui se sont posées à nous, notamment trouver le bon propriétaire pour venir être locataire et sous-louer à des colocataires. Et puis finalement, on a rencontré assez rapidement nos premiers investisseurs avec qui on s’est dit c’est plutôt naturel de devenir gestionnaires d’espaces plutôt que locataires et trouver un format où finalement on avait des investisseurs et des propriétaires d’un côté, et puis nous, en tant qu’opérateurs, gestionnaires de biens, animateurs d’espaces pour gérer tout ça. Donc trouver finalement ce bon format, c’est ce qui nous a pris du temps et à chaque fois de se dire « OK, on ne veut pas être propriétaires, on ne veut pas être locataires ». Devenons finalement gestionnaires.

Quel business model et quelle rentabilité ?

On va partir en fait d’une première discussion avec l’investisseur ou le propriétaire pour savoir sur quels projets finalement on va travailler ensemble et se mettre d’accord. Ça, c’est une première façon aussi de se rémunérer, sachant que la promesse pour le propriétaire, c’est qu’il y a un investissement d’ameublement à faire. Mais l’objectif, c’est que ça puisse valoriser les futurs loyers. Et ensuite, il y a l’étape de la livraison jusqu’à ce qu’on accueille des locataires et que le bien vive finalement, où là, notre rôle va être d’être gestionnaires et de prendre des fees de management comme le ferait une agence immobilière classique qui va prendre certains pourcentages des loyers. Nous, on va prendre entre 8, 10, 12 % selon nos missions qui sont définies avec le propriétaire et c’est notre autre source de revenus.

Effectivement, il y a un intermédiaire de plus. Mais le fait de passer par nos services augmente la rentabilité des biens qu’on proposent.

Une de nos forces, c’est notre capacité finalement à garantir, en tout cas sur le papier, un taux d’occupation maximal de par notre fonctionnement. C’est-à-dire qu’aujourd’hui, on va avoir une approche un peu industrialisée finalement, de l’aspect gestion locative. Dans nos indicateurs, généralement, on observe entre quelques minutes et quelques heures pour trouver le locataire suivant. Donc on a pas du tout de vide locatif.